在建工程的評估方法

在建工程的評估方法主要是重置成本法。
收益現(xiàn)值法也可以有條件地運(yùn)用。
因?yàn)榭杀容^的案例較少，一般而言市場比較法不適用。

一、重置成本法評估在建工程。

其思路與評估固定資產(chǎn)相同。
固定資產(chǎn)（建筑物）其重置價(jià)一般包括前期費(fèi)用（勘察、設(shè)計(jì)、七通一平等），直接費(fèi)（人工、材料、機(jī)械）、間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本、合理利潤、調(diào)節(jié)稅等。
因此，運(yùn)用重置成本評估在建工程時，其重置價(jià)一般應(yīng)包括以上全部項(xiàng)目。
但是隨建筑物用途的不同，個別項(xiàng)目可能會有所調(diào)整。
如工業(yè)廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。
另外，在建工程的資金成本一般以實(shí)際發(fā)生額為基數(shù)計(jì)算。

非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100％。
停工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目一般要計(jì)算實(shí)體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。
這里實(shí)體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計(jì)算公式為：實(shí)體性陳舊貶值＝破壞程度總費(fèi)用／工種項(xiàng)目總費(fèi)用，功能性陳舊貶值是指成本費(fèi)用在同類比較中增加的費(fèi)用累計(jì)折現(xiàn)值／工程項(xiàng)目總費(fèi)用；經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指未達(dá)到的設(shè)計(jì)能力程度，其計(jì)算公式為：經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值＝（設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力－實(shí)際生產(chǎn)能力）／設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。
從重置成本法評估操作來看，企業(yè)在建工程帳面值對評估的作用并不是很大的。
一般而言，在建項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用（如前期費(fèi)用、其他費(fèi)用等）均可通過有關(guān)規(guī)定計(jì)算得出；而直接費(fèi)一般采用實(shí)地勘察得出工程形象進(jìn)度之后，再乘以工程總投資（總預(yù)算）的方法也可以得出。
當(dāng)然對于工程較長的項(xiàng)目，可能要對工程總預(yù)算作適當(dāng)?shù)奈飪r(jià)因素、技術(shù)因素的調(diào)整，這樣才能得到較合理的評估值。

二、收益現(xiàn)值法評估在建工程。

一般情況下，用重置成本法評估是基于在建項(xiàng)目的收益率等同于社會平均收益率。

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